Florian Wurster begleitet Sie bei der Abnahme Ihrer Neubauwohnung oder Ihres Reihenhauses in Wiesbaden und hält den Zustand vor der Übergabe fest.
Kurz vor der Übergabe Ihrer Neubauwohnung oder Ihres Reihenhauses steht die Abnahme an, und mit ihr die Frage, welche Mängel Sie noch ausdrücklich festhalten. Unsere Bauabnahme Wiesbaden umfasst die gemeinsame Begehung, die Prüfung sichtbarer Mängel und Abweichungen von der Planung sowie eine Mängelliste mit Fotodokumentation. Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung.
Mit der Abnahme erklären Sie als Auftraggeber, dass Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Dieser Schritt hat rechtliche Folgen, die viele Erwerber erst im Termin selbst bemerken. Eine fachliche Begleitung sorgt dafür, dass Sie vorher wissen, was Sie unterschreiben.
Bei der Begehung sehen wir uns die fertiggestellten Bauteile Raum für Raum an: Oberflächen von Wänden, Decken und Böden, Fenster und Türen, Anschlüsse an Bädern und Balkonen, Treppen, Fassade und Außenanlagen, soweit sie zum Vertrag gehören. Jeden Befund halten wir mit Foto und Ortsangabe fest. Abweichungen von Baubeschreibung und Plänen gleichen wir mit den Unterlagen ab, die Sie uns vorab überlassen. So entsteht eine Mängelliste, die Sie direkt in das Abnahmeprotokoll übernehmen können.
Florian Wurster steht dabei ausschließlich auf Ihrer Seite: Er übernimmt weder Bau- noch Sanierungsaufträge. Seine Einschätzung stützt sich auf technisch begründete Befunde und nachvollziehbare Dokumentation. Die Entscheidung, ob und mit welchen Vorbehalten Sie abnehmen, bleibt bei Ihnen.
Kein Auftrag vom Bauträger selbst
Für Ihre Abnahme beauftragen Sie uns, nicht der Bauträger oder eine ausführende Firma. Damit gibt es keinen Grund, Befunde kleinzureden, und Sie erhalten eine Einschätzung, die allein Ihren Interessen als Erwerber dient.
Prüfschwerpunkte je nach Lage zwischen Taunus und Rhein
Wiesbaden besteht aus 26 Ortsbezirken mit sehr unterschiedlichen Bedingungen. Mainz-Kastel, das seit 1945 verwaltungsmäßig zur Stadt gehört, zählt zu den hochwassergefährdeten Bereichen. In Hanglagen am Taunus-Südhang können Hangwasser und Geländeanschlüsse eine größere Rolle spielen. Diese Unterschiede fließen in unsere Prüfschwerpunkte ein.
Mängelliste, die Sie direkt verwenden können
Jeder Befund wird mit Foto, Raum und kurzer technischer Beschreibung erfasst. Die Liste ist so aufgebaut, dass Sie die Punkte als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll übernehmen und später die Nachbesserung nachvollziehbar abhaken können.
Klar getrennt: Mangel oder Restleistung
Wir unterscheiden zwischen sichtbaren Mängeln, Abweichungen von der Baubeschreibung und noch offenen Restarbeiten. Das schafft Klarheit für das Gespräch mit dem Bauträger.
Erläuterung der Befunde vor Ihrer Unterschrift
Vor der Abnahmeerklärung besprechen wir die Befunde mit Ihnen, persönlich vor Ort oder digital, damit Sie wissen, welche Punkte Sie vorbehalten sollten.
Nachweisbare Qualifikation in Baumängeln, Bauschäden und Beweissicherung
Florian Wurster ist Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel mit Ausbildung in Beweissicherung.
Den Aufwand einer Abnahmebegleitung bestimmen vor allem Objektart, Größe, Ausstattung und die Fragestellung, die Sie mitbringen. Bevor wir tätig werden, erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot, in dem der vereinbarte Umfang schriftlich festgehalten ist.
Objekt und Größe: Eine Etagenwohnung mit wenigen Räumen erfordert eine andere Begehung als ein Reihenhaus mit Keller, Dachgeschoss, Terrasse und Außenanlagen. Je mehr Bauteile zur Abnahme anstehen, desto umfangreicher werden Begehung und Mängelliste.
Fragestellung: Geht es um die reine Abnahme der Wohnung, oder sollen auch Gemeinschaftseigentum, Tiefgarage und Außenanlagen betrachtet werden, soweit Sie dazu berechtigt sind?
Unterlagen: Liegen Baubeschreibung, Pläne und Bemusterung vollständig vor, lässt sich der Abgleich gezielt vorbereiten.
Anzahl der Termine: Manche Erwerber wünschen zusätzlich eine Nachbegehung, um die Beseitigung der vorbehaltenen Mängel prüfen zu lassen.
Lage und Zugänglichkeit: Bei Reihenhäusern am Hang oder in Rheinnähe kann es sinnvoll sein, Sockel, Lichtschächte und Entwässerung genauer anzusehen. Diese Punkte klären wir im ersten Gespräch und halten sie im verbindlichen Angebot fest, bevor wir tätig werden.
Im ersten Gespräch klären wir, was zur Abnahme ansteht: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder ein ganzes Reihenhaus.
Sie senden uns Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und Bemusterungsunterlagen, soweit vorhanden. Daraus leiten wir ab, welche Ausstattung und Ausführung vertraglich geschuldet ist.
Den Termin für die Begehung stimmen wir mit Ihnen und dem Abnahmetermin des Bauträgers ab, damit die Prüfung vor Ihrer Erklärung stattfindet.
Bei der Abnahmebegehung prüft Florian Wurster das Objekt gemeinsam mit Ihnen systematisch von innen nach außen.
Innenräume: Wände, Decken, Bodenbeläge, Fliesen, Fugen, Türen, Fenster mit Beschlägen und Anschlüssen, Treppen und Geländer.
Nassbereiche und Anschlüsse: Übergänge an Duschen und Wannen, Silikonfugen, Bodenabläufe sowie Anschlüsse an Balkon- und Terrassentüren.
Hülle und Außenbereich: Fassade, Sockel, Lichtschächte, Kellerzugänge, Dachrinnen und Außenanlagen, soweit sie zum Vertrag gehören. In Lagen am Rhein oder am Hang achten wir besonders auf Sockel und Geländeanschlüsse.
Jeder Befund wird mit Foto und Ortsangabe festgehalten. Messungen nehmen wir vor, soweit der Fall sie erfordert, etwa bei Verdacht auf Feuchte an Sockel oder Bodenanschlüssen. Wo Bauteile bereits verkleidet sind, beurteilen wir sichtbare Anzeichen und benennen offen, was ohne Öffnung nicht prüfbar ist.
Aus den Befunden entsteht eine strukturierte Mängelliste mit Fotos, Raumangabe und kurzer technischer Beschreibung. Bei Bedarf notieren wir auch, welche Folgen ein Befund für die Bausubstanz haben kann.
Wir trennen sichtbare Mängel, Abweichungen von Planung und Baubeschreibung sowie offene Restleistungen, damit das Gespräch mit dem Bauträger sachlich bleibt.
Die Liste ist so formuliert, dass Sie die Punkte direkt als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll übernehmen können.
Vor Ihrer Unterschrift erläutern wir die Befunde verständlich, persönlich am Objekt oder digital.
Wir zeigen Ihnen, welche Punkte nach unserer Einschätzung technisch erheblich sind, welche eher Restarbeiten betreffen und welche Sie im Protokoll vorbehalten sollten. Die Entscheidung über die Abnahme treffen Sie selbst.
Auf Wunsch erhalten Sie die Dokumentation zusätzlich als schriftliche Zusammenfassung, und Rückfragen klären wir gern telefonisch.
Mit der Abnahme nach § 640 BGB erklären Sie als Auftraggeber, dass Sie die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß annehmen. Damit verbunden sind wichtige Folgen, etwa der Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a BGB. Deshalb lohnt es sich, den Zustand vorher genau zu prüfen und zu dokumentieren.
Mängel, die Sie bei der Abnahme kennen, sollten Sie ausdrücklich im Protokoll vorbehalten. Andernfalls können Rechte verloren gehen, die das Gesetz an diesen Vorbehalt knüpft. Unsere Mängelliste hilft Ihnen, diese Punkte eindeutig zu benennen.
Ist die VOB/B vereinbart, kann jede Seite eine förmliche Abnahme nach § 12 VOB/B verlangen. Dabei wird der Befund gemeinsam festgestellt und schriftlich niedergelegt. Ob die VOB/B gilt, ergibt sich aus Ihrem Vertrag.
Hilfreich sind Bauvertrag oder Kaufvertrag, Baubeschreibung, Grundrisse, Ansichten und die Bemusterungsunterlagen. Damit können wir prüfen, ob Ausstattung und Ausführung den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen. Fehlen einzelne Unterlagen, besprechen wir vorab, welche Schwerpunkte bei der Begehung trotzdem sinnvoll sind.
Bei Eigentumswohnungen wird oft zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Ihre Wohnung sehen wir uns Raum für Raum an. Treppenhaus, Tiefgarage, Fassade oder Dach sehen wir uns an, soweit Sie dazu Zugang haben und die Abnahme dieser Bereiche ansteht. Welche Bereiche zu Ihrem Vertrag gehören, klären wir vorab anhand Ihrer Unterlagen.
Bei der Abnahme ist vieles bereits verkleidet, etwa Abdichtungen unter Fliesen oder Dämmung hinter der Fassade. Wir prüfen, was sichtbar und zugänglich ist, und achten auf Anzeichen wie Verfärbungen oder Feuchtespuren. Wer verdeckte Bauteile früher prüfen lassen möchte, findet dafür die Baubegleitung.
Mainz-Kastel gehört wie Mainz-Amöneburg und Mainz-Kostheim seit 1945 verwaltungsmäßig zu Wiesbaden. Für bauaufsichtliche Fragen gilt dort deshalb die Hessische Bauordnung, nicht die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz. Zuständig sind das Amtsgericht Wiesbaden und das Landgericht Wiesbaden, im Instanzenzug das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Die zivilrechtliche Abnahme selbst richtet sich dagegen nach Ihrem Vertrag und dem BGB. Für die Begehung zählt eher die Rheinnähe mit Blick auf Sockel und Kellerzugänge.
Die Abnahmebegleitung erfasst den Zustand Ihres Neubaus zum Zeitpunkt der Übergabe und liefert eine Mängelliste für das Abnahmeprotokoll. Tritt nach der Übergabe ein Schaden auf, etwa durch eindringende Feuchte, geht es um Ursache, Verlauf und Beweissicherung. Dafür erstellen wir eine gutachtliche Stellungnahme, die wir auf der Seite zum Bauschaden beschreiben. Beide Leistungen können sich ergänzen, verfolgen aber unterschiedliche Ziele und Fragestellungen. Welche davon in Ihrem Fall passt, klären wir gern im ersten Gespräch mit Ihnen.
Bei Abnahmen von Neubauwohnungen und Reihenhäusern tauchen bestimmte Befunde immer wieder auf. Sie sind selten spektakulär, können aber später Folgeschäden verursachen oder die Nutzung einschränken. Deshalb prüfen wir diese Punkte bei jeder Begehung gezielt und halten sie mit Foto, Raum und Beschreibung fest. Viele dieser Punkte lassen sich nach der Übergabe nur noch schwer einer bestimmten Ursache zuordnen, wenn sie nicht vorher dokumentiert wurden. Die folgenden Listen zeigen, worauf wir innen und außen besonders achten.
Wiesbaden gliedert sich in 26 Ortsbezirke mit je eigenem Ortsbeirat, und die Bedingungen für Neubauten unterscheiden sich zwischen Rheinufer und Taunushang deutlich. Für die Abnahme bedeutet das: Je nach Lage verschieben sich die Schwerpunkte der Begehung.
Mainz-Kastel, Mainz-Kostheim und Mainz-Amöneburg gehören seit 1945 verwaltungsmäßig zu Wiesbaden. Zusammen mit Schierstein und Biebrich zählen sie zu den hochwassergefährdeten Bereichen der Stadt. Für Bauaufsicht und Bauordnung gilt dort hessisches Recht, auch wenn der Ortsname nach Mainz klingt.
Am Schiersteiner Hafen und in Mainz-Kostheim gibt es mobile Hochwasserschutzwände. Für Erwerber in Rheinnähe lohnt deshalb ein genauer Blick auf Sockelabdichtung, Kellerzugänge und Lichtschächte, denn in Rhein- und Mainnähe können Keller- und Sockelfeuchte sowie Rückstau auftreten.
Ob eine Rückstausicherung vorhanden und zugänglich ist, prüfen wir am Objekt, soweit sie zum Leistungsumfang gehört.
Naurod und Medenbach kamen 1977 zu Wiesbaden. In Hanglagen am Taunus-Südhang können Hangwasser und Stützmauern eine Rolle spielen. Bei der Abnahme achten wir deshalb auf Geländeanschlüsse, Entwässerung und Gefälle vom Gebäude weg.
Eine fast geschlossene Lössdecke aus der letzten Kaltzeit überzieht große Teile des Stadtgebiets. Löss kann bei Durchfeuchtung setzungsempfindlich sein, daher sind frische Risse an Außenanlagen oder Sockeln ein Befund, den wir festhalten.
Diese Hinweise ersetzen keine Schadensanalyse, helfen aber, die Begehung auf die örtlichen Risiken auszurichten. Stellen wir bei der Abnahme Feuchtespuren oder Risse fest, deren Ursache unklar ist, benennen wir das im Protokoll und erläutern Ihnen, welche weitere Untersuchung sinnvoll sein kann.
Da Herr Wurster weder baut noch saniert, dient seine Dokumentation allein Ihrer Entscheidung. Nach der Abnahmebegleitung verfügen Sie über eine Dokumentation, die den Zustand Ihres Neubaus zum Zeitpunkt der Übergabe festhält. Sie hilft im Gespräch mit dem Bauträger, bei der Formulierung von Nachbesserungsforderungen und bei der späteren Kontrolle der ausgeführten Arbeiten. Weil jeder Befund mit Foto und Ortsangabe erfasst ist, lässt sich auch später nachvollziehen, welcher Zustand bei der Übergabe bestand. Wer schon während der Bauphase prüfen lassen möchte, findet dazu unsere Baubegleitung; einen Überblick über alle Leistungen bietet die Übersicht unseres Sachverständigenbüros.
Steht die Übergabe Ihrer Wohnung oder Ihres Reihenhauses in Wiesbaden an, begleiten wir Sie zur Abnahme. Florian Wurster prüft unabhängig vom Bauträger und dokumentiert jeden Befund nachvollziehbar mit Fotos.
Sie erreichen uns telefonisch unter 06131 9197222 oder per E-Mail an anfrage@bausachverstaendigerwiesbaden.de, Mo-Fr 08:00-18:00 Uhr. Den Ortstermin vereinbaren wir nach Absprache passend zu Ihrem Abnahmetermin mit dem Bauträger, damit die Prüfung vor Ihrer Erklärung stattfindet.
Weitere Leistungen: Qualitätskontrolle vor dem Verdecken, Stellungnahme zum Bauschaden und Hauskaufberatung vor dem Erwerb.
Die Abnahme ist ein Schritt mit rechtlicher Wirkung, den Sie als Auftraggeber selbst erklären. Unsere Begleitung liefert die technische Grundlage dafür; eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht. Folgende Punkte sollten Sie kennen:
Von der zivilrechtlichen Abnahme zu unterscheiden sind bauaufsichtliche Verfahren nach der Hessischen Bauordnung, für die die Bauaufsicht Wiesbaden zuständig ist.
Eine Abnahmebegehung folgt einer festen Reihenfolge, damit kein Bereich übersehen wird. Die Übersicht zeigt, welche Bereiche wir prüfen und wie wir die Befunde erfassen.
| Bereich | Prüfschwerpunkt | Methode |
|---|---|---|
| Unterlagen | Baubeschreibung, Pläne, Bemusterung | Abgleich vor der Begehung |
| Innenräume | Oberflächen, Türen, Fenster, Treppen | Sichtprüfung mit Fotodokumentation |
| Nassbereiche | Fugen, Anschlüsse, Abläufe | Sichtprüfung, Messung bei Verdacht |
| Hülle und Außenbereich | Sockel, Fassade, Balkone, Entwässerung | Sichtprüfung mit Fotodokumentation |
| Abnahmeprotokoll | Vorbehalte und Restleistungen | Mängelliste mit Erläuterung |
Messungen erfolgen, soweit der Fall sie erfordert. Verdeckte Bauteile beurteilen wir nur anhand sichtbarer Anzeichen.
Bevor Sie einen Sachverständigen mit der Abnahmebegleitung beauftragen, lohnt ein Blick auf einige Punkte. Sie entscheiden darüber, ob die Dokumentation Ihnen im Gespräch mit dem Bauträger wirklich weiterhilft.
Klären Sie außerdem, ob eine Nachbegehung möglich ist.
Wir begleiten Abnahmen in allen Ortsbezirken, etwa in Medenbach, Naurod und Mainz-Kastel, sowie im Rhein-Main-Gebiet rund um Taunusstein, Hochheim am Main und Eltville am Rhein. Unser Büro liegt am Nerotal 18; Ortstermine vereinbaren wir nach Absprache.