Eine Hauskaufberatung Wiesbaden setzt dort an, wo Exposé und Besichtigung enden: Florian Wurster sieht sich die relevanten Bauteile der Immobilie vor dem Kauf an, hält Auffälligkeiten mit Fotos fest und ordnet ein, welche Schadensursachen dahinterstehen können. Ob Gründerzeit-Etagenwohnung im Dichterviertel oder Eigentumswohnung in einer Großsiedlung der Nachkriegsjahrzehnte: Sie wissen vor der Beurkundung, welche Fragen zur Bausubstanz noch geklärt werden sollten.
Diese Punkte trennen eine belastbare Prüfung der Bausubstanz von einem kurzen Rundgang durch Wohnung oder Haus.
Vor dem Kauf zählt, was sich am Objekt tatsächlich erkennen lässt. Deshalb sehen wir uns Keller, Fassade, Dach, Fenster, Leitungsführung und Innenräume gezielt an und trennen sichtbare Mängel sauber von bloßen Gebrauchsspuren.
Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) und hat eine Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung absolviert. Bei der Kaufbegehung erfasst er die Bauteile, die für Ihre Entscheidung wichtig sind, fotografiert jeden Befund und benennt mögliche Ursachen. Messungen nimmt er vor, soweit der Fall sie erfordert. Am Ende steht eine klare Handlungsempfehlung statt einer vagen Einschätzung.
Viergeschossige Historismus-Wohnanlagen rund um Kaiser-Friedrich-Ring und Bismarckring stammen aus der Zeit ab 1902, die Großsiedlung am Gräselberg in Biebrich aus der Zeit um 1960. Beide Bauepochen haben eigene, typische Schwachstellen, die wir gezielt ansehen.
Feuchte Kellerwände, Risse im Putz oder nachträglich verkleidete Flächen fallen bei der Besichtigung leicht durch. Wir prüfen, was dahinter stecken kann.
Vom Keller bis zum Dachgeschoss gehen wir die relevanten Bauteile in fester Reihenfolge durch. So bleibt die Begehung strukturiert, und jeder Befund lässt sich später im Bericht eindeutig einem Bauteil zuordnen.
Sie sehen klar, welche Auffälligkeiten unbedenklich sind, welche näher untersucht werden sollten und welche Punkte Sie vor der Beurkundung noch klären sollten.
Herr Wurster führt selbst keine Bau- oder Sanierungsarbeiten aus. Sie bekommen eine sachliche Bewertung des Zustands, die sich allein an den Befunden am Objekt orientiert.
Wie umfangreich eine Hauskaufberatung ausfällt, hängt vom Objekt, von Ihren Fragen und vom gewünschten Umfang der Dokumentation ab. Eine Etagenwohnung im Altbau verlangt einen anderen Blick als ein Einfamilienhaus mit Garten. Bevor wir tätig werden, erhalten Sie ein verbindliches Angebot.
Den Aufwand bestimmen vor allem die Art und Größe der Immobilie, ihr Baualter und die Zahl der Bauteile, die angesehen werden sollen. Ein Gründerzeitbau mit Gewölbekeller, Holzbalkendecken und ausgebautem Dachgeschoss bringt andere Fragen mit als eine Wohnung in einer Großsiedlung der Nachkriegszeit.
Hinzu kommt, ob Sie eine mündliche Erläuterung vor Ort wünschen oder eine schriftliche Zusammenfassung der Befunde. Auch die Frage, ob nach dem ersten Termin ein weiterer Ortstermin sinnvoll ist, beeinflusst den Umfang. Liegen bereits Hinweise auf einen Schaden vor, etwa Feuchte im Keller oder Risse an der Fassade, kann eine genauere Betrachtung dieser Stellen nötig werden.
Bei Eigentumswohnungen spielt zusätzlich eine Rolle, welche Teile des Gemeinschaftseigentums zugänglich sind, etwa Keller, Treppenhaus oder Dachboden, und wie viele dieser Bereiche für Ihre Entscheidung wichtig sind.
All das besprechen wir im Vorgespräch. Danach erhalten Sie ein verbindliches Angebot, das genau beschreibt, welche Leistungen enthalten sind.
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Kaufobjekt: Um welche Art Immobilie handelt es sich, aus welcher Bauzeit stammt sie und was ist Ihnen bei der Besichtigung aufgefallen?
Exposé, Grundrisse oder Protokolle der Eigentümerversammlung helfen bei der Vorbereitung. Gemeinsam legen wir fest, welche Bauteile im Mittelpunkt stehen.
Beim Ortstermin nach Absprache nimmt Florian Wurster die relevanten Bauteile in Augenschein: Keller und Sockel, Fassade, Dach, Fenster, Installationen und Innenräume. Jeder Befund wird fotografiert und dem betroffenen Bauteil zugeordnet, damit er später eindeutig nachvollziehbar bleibt.
Bei einer Eigentumswohnung beziehen wir die zugänglichen Teile des Gemeinschaftseigentums mit ein. Sie können dabei sein und Ihre Fragen direkt am Bauteil stellen. Auffälligkeiten erläutert er Ihnen meist schon vor Ort.
Im Anschluss werden die Befunde ausgewertet. Für jede Auffälligkeit beurteilen wir, welche Schadensursache in Frage kommt und wie dringlich das Thema ist. Dabei fließen Baualter, Lage und Bauweise des Gebäudes in die Bewertung ein.
Daraus leiten wir ab, welche Maßnahmen notwendig erscheinen und wo eine vertiefte Untersuchung sinnvoll wäre.
Sie erhalten die Ergebnisse klar gegliedert, mit Fotos, Bewertungen und Empfehlungen.
Herr Wurster erläutert Ihnen die Befunde persönlich oder digital und beantwortet auf Wunsch auch telefonische Rückfragen.
So gehen Sie zum Notartermin mit einem klaren Bild davon, in welchem Zustand die Bausubstanz ist und welche Punkte Sie vorher mit dem Verkäufer besprechen möchten.
Florian Wurster sieht sich die Bauteile an, die für Ihre Entscheidung relevant sind: Keller, Sockel, Fassade, Dach, Fenster, Installationen und Innenräume. Er fotografiert Auffälligkeiten, benennt mögliche Schadensursachen und gibt eine Empfehlung, was vor dem Kauf geklärt werden sollte.
Sinnvoll ist sie für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Altbauten und Gewerbeobjekte. Ob Gründerzeitwohnung im Rheingauviertel oder Wohnung in einer Großsiedlung der Nachkriegszeit: Jede Bauepoche hat eigene Schwachstellen, die wir bei der Begehung gezielt ansehen.
Bei Gründerzeit-Altbauten stehen Holzbalkendecken, Dachstuhl, Fassade und Keller im Vordergrund. Ist ein Gewölbekeller vorhanden, prüfen wir, ob dort Feuchte in Wänden oder Sohle erkennbar ist und woher sie stammen kann. Auch nachträgliche Umbauten, etwa ein ausgebautes Dachgeschoss, gehören zur Begehung dazu.
Neben der Wohnung selbst zählt das Gemeinschaftseigentum. Wir sehen uns, soweit zugänglich, Fassade, Fenster, Balkone, Leitungsführung und Kellerbereiche an. Am Gräselberg in Biebrich etwa zogen 1960 die ersten Mieter ein. Bei Gebäuden dieser Zeit lohnt ein genauer Blick auf Bauteile, die seitdem altern konnten oder bereits erneuert wurden.
Hilfreich sind Exposé, Grundrisse, vorhandene Baupläne sowie Angaben zu bereits erfolgten Sanierungen. Bei Eigentumswohnungen geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen Hinweise auf bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum. Was Ihnen bereits vorliegt, besprechen wir im Vorgespräch und entscheiden gemeinsam, was für die Begehung nützlich ist.
Entscheidend sind Art, Größe und Baualter der Immobilie, die Zahl der zu betrachtenden Bauteile und Ihre konkreten Fragen. Auch ob Sie eine mündliche Erläuterung oder eine schriftliche Zusammenfassung wünschen, spielt eine Rolle. Nach dem Vorgespräch erhalten Sie dazu ein verbindliches Angebot.
Florian Wurster dokumentiert den Befund mit Fotos und ordnet ein, welche Ursachen in Frage kommen und wie dringlich das Thema ist. Lässt sich die Ursache am Ortstermin nicht eindeutig klären, empfehlen wir eine vertiefte Schadensanalyse, etwa bei Feuchte im Keller oder bei Rissen im Mauerwerk. Eine Aussage zum Kaufpreis trifft die Hauskaufberatung nicht. Sie erhalten aber eine sachliche Grundlage, um offene Punkte mit dem Verkäufer zu besprechen oder vor der Beurkundung zu klären, und können selbst entscheiden, wie Sie weiter vorgehen.
Der Wohnungsmarkt in Wiesbaden ist geprägt von sehr unterschiedlichen Bauepochen. Zwischen 1800 und 1905 wuchs die Einwohnerzahl von 2239 auf 100.953, entsprechend groß ist der Bestand an Gründerzeit- und Historismusbauten. Hinzu kommen Gebäude des Wiederaufbaus und Großsiedlungen der Nachkriegsjahrzehnte. Bei einer Kaufbegehung achten wir deshalb auf Risiken, die sich aus Baualter, Baugrund und Lage ergeben können:
Große Teile der Stadt, darunter die meisten historischen Ortskerne, stehen unter Denkmalschutz. Auch das Nerotal steht seit 1985 als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Wer ein solches Gebäude kauft und später umbauen möchte, muss das Denkmalschutzrecht des Landes Hessen beachten. Wir weisen bei der Begehung darauf hin, wo dieser Punkt vor dem Kauf geklärt werden sollte, und ordnen ein, welche baulichen Befunde für Ihre weitere Planung wichtig sind. Planen Sie später eine Erdwärmeheizung, beachten Sie: Im Heilquellenschutzgebiet sind Bohrungen, Bautätigkeit und Erdwärmenutzung eingeschränkt. So erkennen Sie früh, welche Themen eine genauere Untersuchung verdienen.
Viele Schwachstellen zeigen sich erst bei einem genauen Blick auf die Bauteile. Bei Kaufobjekten in Wiesbaden begegnen uns wiederkehrende Themen, deren Ursache je nach Bauepoche und Lage unterschiedlich sein kann. Nicht jede Auffälligkeit ist ein Mangel, aber manche Befunde verdienen vor dem Kauf eine genaue Betrachtung. Ein häufiger Ausgangspunkt ist der Keller:
Daneben fallen bei der Begehung oft Risse auf. Ob sie harmlos sind oder auf Bewegungen im Baugrund hindeuten, lässt sich nur am Objekt beurteilen. Gerade auf tonigen Schichten oder auf Löss kann der Untergrund auf Feuchtewechsel reagieren. Im Untergrund liegen tertiäre Tone und Mergel des Mainzer Beckens, darunter Cyrenenmergel. Verlauf, Breite und Lage eines Risses geben Hinweise darauf, ob eher der Baugrund, eine frühere Umbaumaßnahme oder schlicht Schwinden des Putzes dahintersteht.
Je nach Baujahr stehen andere Bauteile im Vordergrund. Die folgenden Punkte sehen wir uns bei der Begehung deshalb besonders an, abhängig vom Gebäude, das Sie kaufen möchten:
Fällt bei der Begehung ein Schaden auf, dessen Ursache sich nicht direkt klären lässt, kann eine vertiefte Untersuchung sinnvoll sein. Wie bei einem bestehenden Schadensfall vorgegangen wird, beschreiben wir auf der Seite zum Bauschaden. Für Ihre Kaufentscheidung reicht oft schon die Einordnung, welche Befunde unkritisch sind und welche Sie vor der Beurkundung ansprechen sollten. Herr Wurster erläutert Ihnen jeden dieser Punkte so, dass Sie ihn im Gespräch mit dem Verkäufer ansprechen können.
Schildern Sie uns kurz, um welche Immobilie es geht und was Ihnen bei der Besichtigung aufgefallen ist. Wir klären gemeinsam, welcher Umfang sinnvoll ist, und senden Ihnen anschließend ein verbindliches Angebot. Telefon: 06131 9197222.
Für Bauvorhaben in Wiesbaden gilt hessisches Landesbaurecht. Das betrifft auch die Ortsbezirke Mainz-Amöneburg, Mainz-Kastel und Mainz-Kostheim, die seit 1945 zu Wiesbaden gehören. Für Ihre Planung, etwa bei späteren Umbauten oder einer Nutzungsänderung, sind diese Stellen wichtig:
Rechtsfragen zum Kaufvertrag klären Sie mit Notar oder Anwalt. Wir liefern die technische Grundlage zum Zustand der Bausubstanz, die Sie in diese Gespräche mitnehmen können. Aussagen zu Rechtsfolgen treffen wir nicht.
Nicht jedes Kaufobjekt braucht denselben Umfang. Welche Form passt, hängt vom Gebäude und Ihren offenen Fragen ab:
| Vorgehen | Wann sinnvoll | Ergebnis |
|---|---|---|
| Begehung mit mündlicher Erläuterung | Vor der Kaufentscheidung, um Zustand und Risiken einzuordnen | Erläuterung vor Ort mit Fotodokumentation |
| Begehung mit schriftlicher Zusammenfassung | Wenn Sie Befunde mit Verkäufer oder Bank besprechen möchten | Gegliederte Befunde mit Fotos und Empfehlungen |
| Vertiefte Untersuchung | Wenn ein Schaden auffällt, dessen Ursache offen bleibt | Ursachenklärung mit Handlungsempfehlung |
Welche Form zu Ihrem Vorhaben passt, besprechen wir im Vorgespräch.
Wer einen Sachverständigen für die Kaufbegehung sucht, sollte vorab einige Punkte prüfen. Denn die Qualität der Begehung entscheidet darüber, wie gut Sie vorbereitet in den Notartermin gehen. Diese Fragen helfen bei der Auswahl:
Florian Wurster erfüllt diese Punkte: Er ist Sachverständiger (FIB) mit Ausbildung in Gebäudeanalyse und Beweissicherung und arbeitet ohne Bindung an ausführende Betriebe. Befunde erhalten Sie mit Fotodokumentation.
Unser Büro liegt im Nerotal in Wiesbaden. Kaufbegehungen übernehmen wir in allen Ortsbezirken und im Umland, etwa in Taunusstein, Hochheim am Main oder Eltville am Rhein, jeweils mit Ortstermin nach Absprache. Einen Überblick über alle Leistungen finden Sie auf unserer Startseite.